1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

康养社区是一种具有特色的健康管理产业项目，也称为持续照护型养老社区。它致力于为退休后老年人提供医疗、居住、休闲、娱乐、度假等元素综合一体的持续性照料服务项目，能同时接纳活力老人、自理老人、半自理老人、康复型老人以及认知症老人。

本项目位于芳草街以西，丙六十一路以东，丙五十六路以南，规划路以北。项目紧邻长春市八一公园，交通便利，环境优美，生态宜居。重点打造高端健康养老社区项目。

1.1.2 市场前景

（1）康养社区发展现状

随着我国经济的迅猛发展和人口结构的变迁，老龄化趋势日益显著，老年人口占比逐年攀升。

根据国家统计局的数据，2023年末，中国60岁及以上人口已达2.97亿人，占总人口的21.1%。2024年，这一数字约超过3亿人，预测到2035年，老年人口将突破4亿人。

在这一背景下，人们对养老的需求日益多元化，不仅追求物质生活的满足，更追求精神层面的慰藉和社交活动的丰富。这一转变催生了养老市场的蓬勃发展。传统的养老方式已不能满足现代老年人的需求，他们期望在舒适的环境中享受晚年生活，同时也期待有更多的社交互动和文化娱乐活动。

因此，养老市场不断创新，推出了更多符合老年人需求的服务，如智能家居养老、健康医疗养老、文化娱乐养老等，以满足老年人多样化的养老需求。康养社区应运而生。

康养社区作为应对全球人口老龄化趋势和提升居民健康水平的重要途径，正展现出蓬勃的发展态势。随着老年人口比例的不断上升和健康意识的普遍提升，康养服务的需求日益增长。各国政府，包括中国政府，纷纷出台相关政策以支持康养产业的发展，如《健康中国2030规划纲要》等，为康养社区的建设提供了有力的政策保障。同时，康养社区也成为社会资本的投资热点，吸引了大量资金涌入，推动了产业的快速发展。

在服务模式上，康养社区不断创新，提供全方位、多元化的服务。除了基本的医疗护理服务外，还涵盖了养生保健、文化娱乐、心理辅导等丰富内容。同时，借助互联网、大数据、人工智能等先进技术，康养社区实现了健康管理、远程医疗、智能监护等智能化服务，提升了服务质量和效率。

然而，康养社区的发展也面临着一些挑战。一方面，专业人才短缺成为制约行业发展的瓶颈；另一方面，服务标准不一导致服务质量参差不齐，影响了行业的整体形象。此外，区域发展不平衡也是康养社区面临的一个重要问题，一线城市与二、三线城市、城乡之间的发展差异较大。

为了应对这些挑战，政府、企业和社会各界正在共同努力。一方面，加强专业人才培养和引进，提升行业服务水平；另一方面，建立统一的服务标准和评价体系，规范行业发展。同时，注重环境可持续性和经济可持续性的探索与实践，确保康养社区的长期稳定发展。

随着社会的进步和观念的更新，越来越多的人开始接受并选择入住康养社区。不同文化背景的人对康养社区的接受程度和需求存在差异，但总体趋势是积极的。未来，康养社区将继续发挥其在应对人口老龄化、提升居民健康水平方面的重要作用，为构建健康、和谐、可持续的社会做出更大贡献。

（2）康养社区的前景分析

随着全球及中国人口老龄化的趋势日益加剧，康养社区的发展前景变得愈发广阔。预计到2050年，中国65岁及以上老年人口将占总人口的38.6%，这一庞大的老年群体对高质量的康养服务有着迫切的需求。

在国家政策的积极推动下，康养社区的建设得到了强有力的支持。政府不仅出台了税收优惠、土地供应、金融支持等一系列措施，还鼓励公私合作，共同投资建设运营康养社区，为康养产业的发展提供了有力的保障。

市场需求方面，老年人对康养服务的需求日益多样化，不仅追求健康、舒适的生活环境，还渴望有丰富的文化娱乐活动和便捷的医疗服务。同时，年轻一代由于工作压力和时间限制，也更倾向于选择专业的康养社区来照顾老年家庭成员。

在康养社区的服务内容上，医疗护理、康复保健、文化娱乐等多样化服务已成为标配。此外，随着科技的不断发展，智慧养老和远程医疗等新兴服务模式也逐渐融入康养社区，为老年人提供更加便捷、高效的服务。

在康养社区的建设中，应注重环保节能和生态环境建设，采用绿色建筑材料和技术，打造优美的自然景观和人文环境，为老年人提供更加宜居的居住环境。

综上所述，康养社区的发展前景广阔，但也面临诸多挑战和风险。只有不断创新、提升服务质量、注重可持续发展，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，为老年人提供更加优质、高效的康养服务。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策条件

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，“十四五”期间大力发展普惠型养老服务，支持家庭承担养老功能，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系；完善社区居家养老服务网络，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老；支持培训疗养资源转型发展养老，加强对护理型民办养老机构的政策扶持等。

《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，积极应对人口老龄化国家战略的制度框架基本建立，老龄事业和产业有效协同、高质量发展，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系加快健全，全社会积极应对人口老龄化格局初步形成，老年人获得感、幸福感、安全感显著提升。

国家卫健委《关于加快推进康复医疗工作发展的意见》提出了24条发展意见，包括增加医疗机构与床位供给；鼓励社会办医参与建设连锁化康复医疗中心；鼓励一二级医院转型康复医疗；促成公立与民营，三级医院与基层共建医联体联合开展服务；鼓励基层开展社区居家康复项目；大力发展康复医疗信息化及相关智慧产业发展等举措。

《健康中国2030》纲要强调，要把人民健康放在优先发展的战略地位，“将健康融入所有政策”，社会资源向健康领域倾斜，从“重医疗”向“重健康”转变。

（2）产业优势

长春市现有市级重点商圈4个，包括红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、前进（欧亚卖场）商圈，四大重点商圈涵盖零售、餐饮、酒店、休闲娱乐、都市旅游、金融服务等多种业态，面向全市，辐射全省乃至整个东北地区，能够满足高端购物、文化旅游、特色餐饮、休闲娱乐、金融商务等多元化消费需求。同时，全市共有超万平方米以上的商业综合体或商场（市场）80个，5万平方米以上的大型商业综合体或商场（市场）41个；大部分商场（市场）、综合体都集购物、娱乐、休闲、餐饮、教培等业态为一体，能够一站式满足消费者购物休闲消费需求。

（3）区位优势

长春是全国的重要铁路枢纽城市、“一带一路”北线重要节点城市。2017年10月13日，长春国际港暨中欧班列（长春—汉堡）正式开通。长春国际港依托长春铁路综合货场建设，是东北最大的一级铁路综合物流基地。长珲城际铁路、哈大客运专线相继开通，形成长春站、长春西站两个铁路客运主站。

长春龙嘉国际机场，为民用4E级机场，是中国东北地区四大国际机场之一、东北亚航空枢纽门户、东北亚区域重要的航空交通枢纽、我国主要建设的干线机场，龙嘉机场一期、二期扩建工程全面完成，建成2座航站楼、1条跑道，累计运营航线150条，通航城市73个，初步形成了辐射国内、布局东北亚、连接东南亚主要国家和俄罗斯地区重点城市的空中交通网络。

长深高速、珲乌高速、京哈高速、长长高速等在长春市交汇，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了长春市四通八达、快捷便利的立体交通网络。

长春一小时经济圈连接长春市九台区、岔路河镇、长春市双阳区、伊通满族自治县、公主岭市、怀德镇、农安县、德惠市等地，项目建成后将成为长春、吉林及周边市、县企业发展和孵化的重要平台。

1.2 项目建设内容及规模

项目占地面积7.5万平，拟建设独立生活公寓、护理型公寓和失能失智护理公寓；康复护理院；快乐学院、小剧场、书画室、舞蹈教室、琴室、茶艺室、健身中心；空中花园、中央会所、活动中心。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资150000万元，其中建设投资120000万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入83333万元，利润25000万元，投资回收期7.5年（税后，含建设期1.5年），投资利润率16.67%。

1.4.2 社会评价

项目不仅提供了高品质的居住环境，居民们在这里享受到了清新空气、优美景观和宁静生活，身心得到了全面的养护。社区内的公共设施和康体设施完善，为居民提供了丰富的休闲和养生选择。此外，社区还注重社区文化的建设，通过举办各种文化活动和健康讲座，增强了居民之间的交流与互动，提升了整个社区的凝聚力。生态康养社区的成功实践，为现代城市居住区的可持续发展树立了典范，成为人们向往的健康生活新标杆。

1.5合作方式

合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金、其他方式可面谈。

1.7项目选址

长春市南关区芳草街以西，丙六十一路以东，丙五十六路以南，规划路以北。

1.8项目进展情况

项目谋划阶段。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：长春市南关区人民政府

地址：长春市南关区芳菲路123号

2.2概况

南关区位于长春市中南部，西起人民大街与朝阳区相接，北至新发路、上海路、光复路与宽城区相连，东临伊通河与二道区隔河相望，南至新立城镇、永春乡边界与净月开发区、高新开发区为邻。经过9次区划调整，辖区面积由497平方公里锐减为80平方公里，是长春市面积最小的城区。共辖13个街道、1个乡（镇）、7个行政村、65个社区、665个网格，1个市级开发区（南部都市经济开发区）。户籍人口约48.8万，实际居住人口约65.77万。

与其他城区相比，有以下五个特点：  

一是发展历史最长。清道光年间就形成了方圆几百里内最大的村镇，1825年“长春厅”迁址到此，形成了长春市的雏形，历史上素有“先有南关、后有长春”的说法，长春建城以来始终伴随着南关发展的印记。  

二是城市化率最高。经过多年的发展建设，南关区实现了城乡二元结构向城市一元结构的转换，绕城高速以北区域已基本完成全域征收，绕城高速以南区域控制性详细规划已获市政府批复，永春现代生物医药城布局南城，城市化进程不断加快。  

三是功能分区最鲜明。南关区既是老城区，又是新城区。经过多年的发展，逐步形成了以卫星路为界线，“南北联动”“新老融合”的发展格局。北部老城区面积约为26平方公里，是长春市百年商埠地，传统商贸业态丰富；也是长春最早的建城区域，工商业户多、老旧小区多、宗教场所多、特殊人群多。南部新城区面积约为33平方公里，是长春市规划建设的城市新中心，也是东北亚区域性金融服务中心的核心区，集聚着东北亚国际金融中心等高端商务楼宇24座，远大购物中心、钜城华亿广场引领消费集聚，现代服务业发展日新月异。  

四是服务业占比最大。南关区一产基本退出，二产逐渐转型，截至2023年末，三产比重为0：8：92，其中二产基本为建筑业、6户大型供热企业和1户食品加工企业（鼎丰真），服务业已成为绝对优势产业，对区级财政的贡献率高达87%。  

五是地均GDP最多。南关区作为长春市的中心城区，逐步依托总部和楼宇经济的集聚发展，特别是以金融业为首的现代服务业的高质量发展，破解土地空间受限和产业结构单一的发展瓶颈，2023年GDP历史性突破500亿大关，每平方公里土地创造GDP始终全市领先，2023年地均GDP达到6.52亿元，高于五城区平均水平3.11亿元。  

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联 系 人：于克菲

联系电话：+86-431-85289169

2.3.2项目所在市（州）联系方式

联系单位：长春市合作交流办公室

联 系 人：张俊杰

联系电话：+86-15704317930

传   真：+86-431-82700590

电子邮箱：xmc82763933@163.com