1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

城市综合体是一个巨大的、复杂的多功能综合体。由若干关系密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的城市综合体可视为城市大系统中的一个重要组成部分，作为城市功能集中体现的城市综合体，其出现是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果，代表了未来城市开发的主流模式。在城市化进程中，对市民的生活创造了活力，同时，也缓解了城市中心空间化，减少了交通压力等，促进了城市发展，营造了良好的城市空间。

本项目位于南关区福祉大路与临河街交会处，是长春市南临河街区域商贸业中心、现代服务业中心、信息中心。利用域内稀有黄金地段打造集商业零售、商务办公、高档酒店餐饮、文化娱乐为一体的商业综合体。

1.1.2 市场前景

（1）商业综合体发展现状

从商业综合体的视角来看，2014年至2023年期间，国内商业综合体市场经历了从快速增长到逐渐稳定的转变。截至2022年底，国内商业综合体存量接近6700个，显示出市场已趋于饱和。2022年，商业综合体市场的新建项目数量有所减少，新开业的商业综合体项目共计366个。而2023年，新开业的商业综合体数量进一步下降至317家。

商业综合体作为线下消费的重要形态，近年来发展迅猛，百货公司转型进入商业综合体领域，利用其资源优势，为消费者提供更全面的服务。商业综合体的高服务占比和“逛”的特性，满足了消费者对线下消费体验的需求，推动了其快速发展。据赢商大数据统计，2022年底，全国商业综合体存量项目面积达到5.03亿平方米，同比增长5.9%。2023年，商业综合体运营服务市场的总建筑面积达到5.17亿平方米，同比增长2.8%，2017—2023年商业综合体总面积的年复合增速为15%。

根据数据，2014—2023年中国商业综合体运营服务市场规模从887亿元增长至2574亿元，年复合增速为11%。

尽管商业综合体的新建数量和市场扩张速度有所放缓，但其运营服务市场规模的持续增长显示出该业态的市场潜力和生命力。商业综合体运营服务市场的增长不仅得益于新项目的贡献，更在于现有项目的不断优化和升级。商业综合体通过引入多元化的品牌、丰富的体验活动以及提升顾客服务体验，来吸引和保持消费者的兴趣和忠诚度。

随着科技的发展和消费者习惯的变化，商业综合体也在积极进行数字化转型。通过大数据分析、智能导览、移动支付等技术手段，商业综合体能够更好地理解消费者行为，提供个性化服务，从而提升运营效率和顾客满意度。未来，商业综合体的运营模式将更加注重线上线下融合，以及与新兴消费群体的互动和沟通。

面对市场变化和消费者需求的升级，商业综合体的运营商需要不断创新和调整策略，以保持竞争力。例如，通过与本地文化、艺术活动的结合，打造具有特色的商业综合体，或者通过引入绿色建筑和可持续发展理念，提升商业综合体的环境友好性。这些新策略不仅能够吸引消费者，也有助于商业综合体在激烈的市场竞争中脱颖而出。

（2）商业综合体的前景分析

2024年中国购物中心行业的市场规模约超过4500亿元，并且有望以10%左右的复合年增长率增长，到2029年市场规模将进一步扩大。截至2022年底，国内购物中心项目存量接近6700个，显示出购物中心行业的庞大基数。尽管新项目开业数量有所波动，但总体保持增长态势，例如2023年实际开业购物中心数量为317家，同比下降但仍表明市场活跃度。

随着城市化进程的加快和消费者需求的日益多元化，商业综合体的市场需求将持续增长。商业综合体不仅提供了方便的购物、餐饮、娱乐等服务，还通过引入大型影城、主题公园、博物馆等设施，丰富其业态组合，满足人们全方位的生活需求。为了吸引更多的消费者，商业综合体需要不断提高服务品质，改善经营环境，增加特色商品和服务，这些努力不仅能提高综合体的竞争力，还能为城市经济发展带来动力。

绿色与可持续发展成为商业综合体的重要趋势。随着全球对环保和可持续发展的重视，商业综合体在设计、建设和运营过程中更加注重环保和节能。绿色建筑、可再生能源利用、雨水回收等环保技术的应用，不仅有助于降低运营成本，还能提升综合体的社会形象和市场竞争力。

智慧化与数字化转型也为商业综合体带来了新的发展机遇。借助互联网、大数据、人工智能等现代信息技术，商业综合体实现了更加智能化的管理和运营。从智能停车、智能安防到智能购物等，数字化技术提升了城市综合体的服务水平和运营效率。

综上所述，中国购物中心行业在市场规模持续增长的同时，也在经历着运营模式和服务理念的深刻变革。这些变革不仅将推动行业的进一步发展，也将为消费者带来更加丰富和便捷的购物体验。能提供更精准的服务和营销策略，进一步满足消费者需求。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策条件

2023年商务部发布的《关于促进家居消费若干措施的通知》中提出，推动业态模式创新发展。支持家居卖场加强与上下游企业合作，构建“大家居”生态体系，为消费者提供一站式、一体化、全场景家居消费解决方案。支持家居卖场、购物中心等设置智能家居体验馆、品质家居生活馆等体验式消费场景，探索家居零售与文娱休闲、创意设计等多业态融合发展。

《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》中提到，塑造消费新场景。促进购物中心、百货店、家居市场等流通企业调整经营结构，丰富服务业态，打造沉浸式、体验式、互动式消费场景，加快向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等领域拓展。

（2）投资优势

朝阳区全力构建以现代服务业为主体、战略性新兴产业为引领的区域发展。产业发展布局是：加快实施“产业兴区、服务业强区”战略，以“一核三区”为载体，突出发展“两大支柱行业、三个重点行业”，将现代商贸服务业、汽车零部件制造业打造成为朝阳区经济发展的支柱行业，重点发展信息技术服务业、金融服务业、文旅康养业，形成“2+3”产业发展布局。

（3）区位优势

朝阳区位于长春市中南部，地处城市的核心区域，与南关区紧邻，区位优势非常明显。内部交通四通八达，有长伊公路贯穿南北，长抚高速公路穿城而过，交通优势显著。朝阳区距离机场和火车站的交通非常便利，距离火车站全程约需20分钟左右。长春市朝阳区凭借其优越的地理位置、发达的公共交通和强劲的经济发展，成为长春市的重要区域。

长春市朝阳区是全市经济文化核心区，幅员面积237平方公里。区内商贸繁荣、经济发达，经济总量占全市的10%以上。是以现代服务业为主体、战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑、现代农业为特色的现代都市经济核心区。

1.2 项目建设内容及规模

本项目占地面积约1.5万平方米，建设建筑面积2.5万平方米，地上三层地下一层，建设包含大型农贸市场、大型商场、大型仓储超市，提供就业200人。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资10000万元，其中建设投资8000万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入6289万元，利润1887万元，投资回收期7.3年（税后，含建设期2年），投资利润率18.87%。

1.4.2 社会评价

项目竣工后，将为居民打造一个愉悦的家庭消费与亲子娱乐空间，提供便利服务。此举有助于构建完善的产业链，推动产业的升级换代，激发下游产业的发展，并促进当地就业，对地方社会经济的发展产生积极的推动效应。

1.5合作方式

合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金、其他方式可面谈。

1.7项目选址

长春市红旗街与宽平大路交汇处，西至进化街，北至交通大院，南至宽平大路，东至红旗街。

1.8项目进展情况

项目谋划阶段。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：吉林交通房地产开发有限公司

地址：长春市红旗街与宽平大路交汇处

2.2概况

吉林交通房地产开发有限公司，成立于1992年，原吉林省交通运输厅，2003年政企剥离由吉林高速公路股份有限公司管理，2009年整体改制，一直从事房地产开发工作，主营业务为房地产开发。

朝阳区是长春市的老城区、中心城区。辖区面积237平方公里，其中建成区面积37.78平方公里。辖9个街道、2个镇和1个省级经济开发区，常住人口61.4万人（第七次人口普查数据）。

朝阳区历史悠久、文韵深厚。朝阳区的建制和开发始于20世纪30年代，是当时伪“满洲国”的政治文化中心和重点开发建设区域。1948年长春解放后，将钟华区、安民区合并为中华区，设立区政府，开始统一建制。1955年正式定名为朝阳区。1995年全市区划调整后，朝阳区变为主城区+“三镇”。2002年朝阳经济开发区成立后，形成了主城区+开发区+“两镇”的发展格局。区内拥有伪满八大部遗址和以“中国电影摇篮”闻名于世的长春电影制片厂等知名旅游景点，区内图书馆、文艺团体、新闻单位数量均居全国领先位置，历史文脉悠久，人文底蕴厚重，是全国科技、文化实力百强区。

朝阳区区位优越、资源丰富。朝阳区位于长春市中南部，是长春市经济、文化、科技、教育中心城区。辖区共有中科院应化所、省电力科学研究院等17所大型科研院所、吉林大学等8所高校以及师大附中等12所高中、43所优质中小学教育资源，是名副其实的教育之源、科技之源。辖区内各类医疗机构共512家，含吉林大学第一医院等11所全国知名三甲医院，服务对象辐射全国。全国第一座社会主义核心价值观主题公园——德苑公园、东北地区最大的绿化广场——文化广场以及南湖公园、牡丹园等错落其间，绿化覆盖率达44.5%，是中国北方特有的“花园式”人居生态环境。

朝阳区产业兴旺、经济繁荣。朝阳区主城区商贸流通业发达，拥有重庆商圈、红旗商圈、桂林商圈、欧亚卖场商圈四大主体商圈，是全市休闲购物最繁华的区域。开发区新型工业迅速崛起，现有各类企业500余户，涉及13大类4000余种；永春现代生物医药城正在进行全面开发，东北亚国际博览中心投入运营；乐山区域由传统农业向现代都市观光农业发展。2023年全区GDP实现835.8亿元，同比增长6.6%，在五城区中总量排名第一；规上工业产值完成730.7亿元，同比增长0.2%；固定资产投资完成136.6亿元，同比增长13.2%；本级财政收入10.67亿元，同比增长23.2%；纳入GDP核算重点服务业企业营业收入实现75.9亿元，同比增长15.4%。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联 系 人：马润芳

联系电话：+86-18043131557

邮政编码：130012

2.3.2项目所在市（州）联系方式

联系单位：长春市合作交流办公室

联 系 人：张俊杰

联系电话：+86-15704317930

传   真：+86-431-82700590

电子邮箱：xmc82763933@163.com